В поисках идеальной недвижимости
Если вы ищете роскошный дом, найдите опытного консультанта по недвижимости, который знает рынок роскоши!
Это может быть вашим лучшим шансом найти недвижимость, которая выставлена на продажу, но которую не всегда легко найти из-за соображений конфиденциальности. Агент, знакомый с рынком предметов роскоши, будет располагать инсайдерской информацией о предложениях до того, как они попадут на открытый рынок. А опытный агент сможет помочь вам определить рыночную стоимость элитной недвижимости.
Большая часть жилой недвижимости оценивается с использованием сопоставимых аналогичных объектов недвижимости в этом районе, которые недавно были проданы. Оценка элитной недвижимости может быть сложной задачей, поскольку часто в этом районе нет аналогичной недвижимости.
Инвестиционные точки
Горячая точка Bodrum
Bodrum Зарекомендовал себя как заслуживающий доверия объект роскоши для международных покупателей и в настоящее время является горячей точкой Турции, продажи роскошных домов бьют рекорды.
Количество домов, проданных за 1 миллион евро ПЛЮС, значительно увеличилось в течение 2015 года по мере роста интереса со всего мира, особенно в жилых районах премиум-класса, таких как Ялыкавак (где находится престижный Palmarina), где представлены такие бренды, как Cipriani, Versace, Beymen, Nobo, Armani и т. д., а также роскошные отели, такие как Mandarin Oriental, недавно открытый JW Marriot и Jumeirah. Само собой разумеется, что эти бренды проводят обширные исследования местоположения.
Количество всемирно известных архитекторов, которые в настоящее время строят первоклассную недвижимость в этом районе, также привлекает внимание. В прошлом году мы завершили продажу самой первой виллы Ричарда Мейера в Турции с видом на потрясающую береговую линию Ялыкавака, вторая вилла уже доступна и близится к завершению.
Международные покупатели стали представлять растущий процент рынка элитной недвижимости, и мы имеем в виду иностранцев! В этом районе не доминирует одна национальность, мы видим покупателей высокого класса из стран Персидского залива, Европы, Скандинавии, Азербайджана, Казахстана, России и Украины! По сути, полуостров Бодрум зарекомендовал себя как надежный вариант для любого покупателя элитного жилья.
Горячая точка Istanbul
Istanbul находится в центре внимания международных инвесторов в недвижимость с 2007 года, когда PwC поместила этот космополитический европейский город на первое место в своем инвестиционном списке Взрыв новостроек из-за резкого увеличения населения за счет внутренней миграции.
За последнее десятилетие произошла огромная урбанизация, и со всех сторон города появились новые пригороды. Несмотря на то, что в новых пригородах можно получать разумную доходность, Luxury Property Turkey считает, что гораздо больший прирост капитала будет достигнут в более устоявшихся и традиционных районах. По мере географического расширения города центр города становится все более востребованным, и цены соответственно растут.
Инвесторы, не знакомые с размерами и размахом города, часто в конечном итоге вкладывают средства в районы, где существует опасность переизбытка предложения. Наш прямой совет: сначала узнайте, что на ваш бюджет можно купить в центре города по обе стороны Босфора или в фешенебельных районах, которые притягивают покупателей вторичного жилья, желающих сбежать из центра и провести тихие выходные в зеленых густых лесах и парках.
Области для рассмотрения
Бахчешехир: самый развитый из новых пригородов с торговыми центрами, хорошей инфраструктурой новых дорог, шоссе и метро, а также очень близко к главному аэропорту.
Ченгелькёй: В самом сердце Стамбула, недалеко от Босфора, Кадыкёй и Бостанджи, на азиатской стороне с отличным морским транспортом и насыщенной стамбульской жизнью.
Центральный Стамбул: центр Стамбула в престижных районах Нишанташи, Бейоглу, Бешикташ, Левент, которые пользуются большим спросом и способны приносить отличные доходы от аренды.
Правовой процесс
Покупка недвижимости в Турции? Прежде чем расстаться с деньгами, важно сделать несколько простых шагов.
- Выбрать независимого юриста
Выберите независимого юриста, который зарегистрирован в Турецкой коллегии адвокатов и, в идеале, в Европейском консульстве, это будет означать, что они прошли проверку и будут иметь страховку возмещения убытков. Нет необходимости платить вашему адвокату до тех пор, пока его/ее работа не будет завершена и документ о праве собственности не будет передан на ваше имя.
- Убедитесь, что свидетельство о праве собственности находится в зоне, где иностранные граждане могут покупать.
Всем иностранным покупателям и продавцам недвижимости в Турции потребуется отчет об оценке недвижимости с указанием стоимости недвижимости до передачи любой сделки и документа о праве собственности. Это будет стоить около 200 евро, и ваш назначенный или лицензированный брокер по недвижимости может справиться с этим для вас.
Перед внесением депозита ваш юрист проверит, что право собственности находится в зоне, где иностранные граждане могут покупать, и не ограничено ли это гражданами Турции.
Предполагая, что все в порядке, он/она проверит, что документ не имеет долгов и, что важно, у него есть свидетельство о проживании на турецком языке (ИСКАН), это очень важно, поскольку это окончательный документ, подтверждающий, что недвижимость была построена. в полном соответствии с выданным разрешением на строительство. Недостаточно купить недвижимость только с документом, вам также нужен сертификат на жилье. Технически вы можете купить недвижимость без него, но хороший юрист посоветует вам этого не делать, на самом деле банк не предложит покупателю ипотечный кредит на недвижимость без ISKAN, и, хотя однажды вы можете стать покупателем за наличные, вы можете захотеть продать в будущем, и если у вашей собственности нет ISKAN, это уменьшит ваши возможности и стоимость собственности.
- Держите депозит как можно меньше
После того, как все проверки завершены, вы и ваш адвокат удовлетворены, и вы достигли цены, которую готовы заплатить, обычно вносится залог и составляется договор купли-продажи. Очевидно, что разумно попытаться сохранить депозит как можно ниже, пока идет процесс.
- Не все покупки требуют одобрения властей.
Как иностранному гражданину необходимо подать заявление властям, чтобы получить разрешение на покупку, власти будут проверять, что недвижимость не находится в зоне ограниченного доступа, и благодаря нашей предыдущей должной осмотрительности мы знаем, что указанная недвижимость находится в площадь, доступная для иностранных граждан. Тем не менее, турецкие власти еще должны одобрить его до завершения. Этот процесс занимает примерно от 4 до 5 недель, после чего покупатель может передать документ на свое имя. Существует исключение из этого правила, если на тот же номер участка или в том же жилом комплексе другой иностранный гражданин получил заявку, одобренную после мая 2011 года, тогда нет необходимости подавать заявку, и покупатель может продолжить. сразу.
- Предоставьте назначенному юристу доверенность (POA)
Было бы неплохо, находясь в Турции, пойти в местную нотариальную контору и предоставить своему адвокату доверенность. Это позволит вашему адвокату действовать от вашего имени при подаче заявления в органы власти и передать дело на ваше имя (имена), а также помочь с подключением коммунальных услуг и т. д. Процесс выдачи доверенности в Турции очень прост, для этого физические лица должны иметь налоговый номер (идентификационный номер), который можно получить сразу в местной налоговой инспекции при предъявлении паспорта и в присутствии присяжного переводчика. Нотариус может подготовить простую доверенность, дающую вашему адвокату определенные и ограниченные права действовать от вашего имени. Вы также можете отправить доверенность из-за границы, но процедура, время и расходы делают ее стоящей в Турции.
- Произведите оплату одновременно с переводом акта.
Заключительной частью процесса является передача права собственности. Это должно быть выполнено одновременно с оплатой только после передачи документа на ваше имя (имена). Наш предпочтительный метод заключается в том, что клиенты открывают свой собственный банковский счет в Турции и переводят на свой счет достаточно средств для покупки.
В день завершения банк покупателя выписывает банковский чек на сумму покупки / баланса, затем этот чек передается во время юридической передачи либо покупателем лично (если он находится здесь для завершения) в соответствии с под руководством юриста или самим юристом с использованием доверенности.
- Тесно работайте с вашим агентом
Часто хороший агент может помочь в процессе, очевидно, в первую очередь от поиска подходящей недвижимости, но также с точки зрения согласования цены и суммы залога и выделения любых включенных элементов в дополнение к собственности или любых согласованных модификаций и обеспечение плавной передачи.
- Задавайте вопросы.. их много!
В общем, действуйте со своей скоростью, задавайте много вопросов и чувствуйте удовлетворение на каждом этапе.
Затраты на покупку
Когда вы совершаете покупку недвижимости в Турции, вам необходимо предусмотреть ряд расходов.
Комиссия агентов по недвижимости
Как правило, это 3% от вашей покупной цены плюс НДС.
Гонорар адвоката
Обычно гонорары адвокатов взимаются в размере 1%
от цены покупки, но подлежит обсуждению в зависимости от размера покупки около 1500 евро за транзакцию в среднем.
Налог на передачу прав собственности
2% от цены покупки для продавца и 2% от цены продажи для покупателя.
Регистрационный взнос
70 евро – это плата, взимаемая за каждую транзакцию в земельном кадастре.
Услуги переводчика
Ваш паспорт потребует перевода €70-140.
Страхование от землетрясений
DASK — это ежегодное обязательное страхование от землетрясений, стоимость которого составляет примерно 70 евро.
Налог на добавленную стоимость
Взимается ставка 18% при продаже нового жилого дома площадью более 150 м², если продавцом является строительная компания.
Государственный налог
Это покрывает административные расходы правительства на военные проверки. Ваш бюджет должен составлять примерно 150-200 евро.
Отчет об оценке €200
Налоги на недвижимость в Турции
Налоги на недвижимость в Турции (оплачиваемые всеми, независимо от места жительства) очень низкие по сравнению с другими европейскими странами, и Турция должна быть на первом месте в вашем списке с ее низкими налогами на недвижимость и подоходный налог, высокими темпами роста стоимости недвижимости и минимальными барьерами для иностранных граждан. владение имуществом. Если вы планируете инвестировать в недвижимость в Турции, вам нужно понять, как в Турции взимаются налоги.
Налоги на недвижимость в Турции можно разделить на три четких сектора.
1. Гербовый сбор
Гербовый сбор — это налог, уплачиваемый при смене владельца. Этот налог составляет 4% от заявленной цены продажи и известен как «налог с покупателей и продавцов». Он должен быть разделен поровну между покупателем и продавцом, уплачивающим по 2% каждый. Тем не менее, мы должны подчеркнуть, что гербовый сбор обычно является частью переговоров о покупке, и продавцы, как правило, пытаются переложить всю ответственность на покупателей, особенно если это застройщик, продающий новостройку. Эффективный агент должен сделать все возможное, чтобы настоять на равном разделении ответственности.
2. Годовой налог на недвижимость
У властей есть уникальный способ расчета годового налога на недвижимость, который учитывает размер собственности, стоимость земли и здания, а также окрестности. Вашему юристу очень легко подтвердить, какой налог будет взиматься во время его проверка на благонадежность, прежде чем согласиться на покупку, ставки чрезвычайно низкие. Например, налог на виллу стоимостью менее 5 000 000 турецких лир обычно составляет около 450 евро в год.
3. Налог на прирост капитала
Турция также будет облагать налогом доход от недвижимости, включая доход (прибыль), который иностранный инвестор в недвижимость получает от продажи недвижимости и от сдачи в аренду своей собственности в Турции. Налоговые ставки варьируются от 15% до 30%.
На момент публикации этого руководства Турция не предлагает отмену подоходного налога, если доход реинвестируется в другую недвижимость.
Налоги на доход, относящийся к недвижимости, которые уплачиваются как резидентами, так и нерезидентами, поэтому делятся на две основные категории:
a. Налог на прирост капитала с прибыли, полученной при продаже имущества
б. Налог на прирост капитала применяется при продаже актива, такого как недвижимость.
В Турции прибыль облагается налогом в соответствии с подоходным налогом, и важно отметить, что если недвижимость находится в собственности в течение пяти или более лет, любая прибыль в любом размере освобождается от любого налога.
Однако, если вы владели недвижимостью менее пяти лет, вы будете иметь право на налог на прирост капитала. Это чисто рассчитывается между разницей между суммой, заявленной и указанной в документе о праве собственности, когда вы купили, и суммой, указанной в документе во время продажи.
Сумма налога, которую вы будете платить в качестве налога на прирост капитала, зависит от суммы полученной вами прибыли. Шкала составляет от 15% до 35%.
Для прибыли до 12 600 турецких лир ставка составляет 15% от 12 601 до 30 000 турецких лир 20% от 30 001 до 69 000 турецких лир 27% и все, что выше 69 001 турецких лир 35%.
Для тщательного налогового планирования обратите внимание, что налог на прирост капитала падает до нуля (ничего не подлежит уплате) через 5 лет владения. Это означает, что если вы владеете своей недвижимостью в Турции более 5 лет, то налог на прирост капитала вообще не взимается.
Покупка земли и строительство недвижимости
Если вы планируете купить землю и построить собственную виллу, Luxury Property Turkey предлагает вам выполнить следующие действия.
1. Абсолютно первым делом, как всегда, нанять дееспособную юридическую фирму.
2. Проверьте, какой тип классификации земли вы можете купить
Ваш агент по недвижимости и консультант смогут подсказать вам, какую классификацию земли вы сможете купить как иностранный гражданин.
3. Убедитесь, что у вас достаточно площади для строительства
После того, как вы нашли участок земли, который соответствует вашим требованиям с точки зрения местоположения, внешнего вида и, конечно же, цены, вам необходимо подумать, дает ли размер участка в сочетании с зонированием достаточную площадь для застройки. В следующей таблице показаны различные проценты. .
Зонирование сельскохозяйственных угодий:
3% и 5% отдаются сельскохозяйственным угодьям, где граждане Турции могут построить один дом на земельном участке площадью не менее 5000 м2.
Это означает, что недвижимость может быть построена на 35% на участке площадью 5000 м2 для граждан Турции, поэтому при 5% это будет 250 м2.
Иностранные граждане могут покупать землю и строить с такой классификацией, если площадь участка составляет не менее 10 000 м2. Поэтому, например, иностранный гражданин может купить сельскохозяйственный участок площадью 10 000 м2 и построить дом площадью 500 м2, если разрешение составляет 5%.
Двухуровневое зонирование:
102O (это означает, что 10% участка в качестве основания и 10% в качестве первого этажа, то есть всего 20% участка, поэтому, если участок был 1000 м2, можно было построить виллу площадью 200 м2) следующее следует тому же формату!
7.515
1530
2040
Максимальное количество этажей для недвижимости на полуострове Бодрум теперь составляет два этажа, хотя архитектор-новатор может спроектировать цокольный этаж с подходящим наклоном, если он не виден со стороны дороги.
Одноуровневое зонирование:
Следующий формат, который встречается гораздо реже, предназначен для одноэтажных зданий.
020 (Это означает, что в общей сложности одноэтажная вилла может быть построена на 20% земли, то есть снова собственность площадью 200 м2 на участке площадью 1000 м2) следующие снова следуют тому же формату.
015
030
040
Обратите внимание. Если вы нашли свою землю, и ваш юрист подтвердил зонирование, если ничего из вышеперечисленного не существует, то земля не может быть приобретена иностранным гражданином.
4. Пригласить инженера-картографа
Следующие шаги необходимы, прежде чем расстаться с деньгами, нанять инженера-картографа. Ваш агент или адвокат должны помочь в организации этого. Инженер проверит границы и отметит их, а также подтвердит, является ли участок, который вы планируете приобрести, ЧИСТЫМ или БРУТТОВЫМ.
5. Дважды проверьте любой сервитут
Сервитут — это то, где власти НЕТ покупают землю, чтобы принять во внимание такие вещи, как доступ к соседним участкам. Очень важно, чтобы доступ к дороге был проверен и правильно понят, особенно в слаборазвитых районах, чтобы избежать каких-либо неожиданных проблем в дальнейшем. прямой доступ к дороге, когда вы подаете заявку на планирование, власти могут сказать, что нам нужно снять с вас 200 м2, чтобы дать доступ к другому участку. Тогда ваша площадь земли уменьшается до 800 м2, и эта земля составляет 1000 м2 БРУТТО и 800 м2 НЕТТО.
Если сервитут не был сделан, необходимо будет изменить статус документа о праве собственности на участок под застройку.
6. Проверьте, имеет ли земля исторический статус, который повлияет на строительство.
Также необходимо проверить, классифицируется ли участок как «драгоценный», поскольку он может иметь историческое значение.
Есть три степени драгоценного статуса:
• Если земля классифицируется как 1-я степень, ее нельзя трогать, самое большее, что вы можете сделать, это устроить на ней пикник.
• Если земля имеет статус 2-й степени, возможно строительство, но только с жестким законодательством и ограничениями.
• Наконец, если участок 3-й степени, все возможно, но заявка должна быть одобрена комитетом в региональном управлении муниципалитета.
7. Проведите окончательную комплексную проверку с независимым геодезистом. После того, как вы убедитесь, что у вас есть нужный участок по правильной цене, и все необходимые юридические проверки были проведены, стоит провести окончательную проверку. Хороший юрист и агент поддержат такой подход. Назначить независимого сюрвейера
или компания, которая делает оценки для банков. Они проведут подробный поиск и предоставят досье на землю, границы, площадь и окрестности, а также дадут оценку земли. Стоит отметить, что банки всегда поощряют консервативные оценки, которые обычно выходят как минимум на 20% ниже рыночной стоимости.
8. Осуществить покупку земли
Способ покупки точно такой же, как при покупке существующей недвижимости. Земля не должна находиться в запретной зоне, для получения дополнительной информации ознакомьтесь с нашими 8 советами по юридическому процессу покупки недвижимости в Турции. Также стоит отметить, что банки не будут кредитовать иностранных граждан на покупку земли. Однако. если вы можете самостоятельно финансировать землю и строительство, то, когда здание будет завершено, вы можете подать заявку на ипотеку, чтобы вернуть часть капитала.
9. Получить разрешение на строительство
После того, как вы получите землю и свидетельство о праве собственности на ваше имя, перед началом строительства вам необходимо будет получить разрешение на строительство. Необходимо будет подать заявку, включая архитектурные чертежи, планы инженера-статистика и инженера-электрика. Все это может быть согласовано с назначенным архитектором. После того, как разрешение на строительство было выдано, оно действительно в течение 5 лет, что дает вам этот период времени для начала работ. На большинстве туристических курортов Турции действует сезонный запрет на строительство, строительный сезон длится с 15 октября по 15 мая.
10. Назначьте юридически сертифицированную строительную фирму
В Luxury Property Turkey мы помогли большому количеству иностранных граждан найти землю и представить надежных профессиональных партнеров, следуя всем приведенным выше советам и советам, таким как подбор юристов, архитекторов и зарегистрированных строительных фирм.
Теперь необходимо назначить юридически сертифицированную строительную фирму в Турции. Строить разрешается только уполномоченным компаниям, они будут иметь дело с государственными инспекторами, которые проверяют каждый жизненно важный этап строительства и выдают сертификаты с печатью, которые объединяются вместе в конце проекта и представляются для получения окончательного и важного «сертификата на жилье».
Элитная недвижимость в Турции имеет хороший опыт работы в качестве связующего звена между индивидуальным клиентом и соответствующими профессионалами и торговцами от начала до конца, поэтому, если вы мечтаете купить землю и построить собственную виллу, не торопитесь, переезжайте самостоятельно. скорость, и позвольте нам продемонстрировать некоторые завершенные проекты и поговорить из первых рук с клиентами, которые пережили этот опыт.